Samo u Srbiji: Upravnik zgrade tužio stanara jer je pokrenuo njegovo razrešenje!

Sastanci stambenih zajednica dobro su poznata obaveza svima koji žive u zgradama. Jedni se na njih rado odazivaju, drugi ih izbegavaju, ali šta se desi kada prilikom ključnih odluka glasa neko ko za to nije ovlašćen? Ako je suditi prema jednom iskustvu koje je podeljeno na poznatom forumu, može doći čak i do prijave policiji.

- Prošle godine sam poslao mejl da sam "za" da se uvede profesionalni upravnik. Nisam imao pojma da je potrebno da budem vlasnik stana da bih to uradio. Sada je bivši upravnik napisao tužbu jer sam glasao za njegovu smenu, a nisam vlasnik stana. Ja sam živim u stanu koji se vodi na moju pokojnu babu, upravo se završila ostavinska rasprava, gde je ćale jedan od vlasnika, pored tetaka - naveo je mladić na Redit diskusiji za pravne savete, pitajući da li je bivši upravnik podneo krivičnu ili prekršajnu prijavu i da li treba da se stresira oko toga.

Preporučujemo

Njegov slučaj pokrenuo je čitav niz pitanja, od toga ko sve može da glasa za smenu upravnika, do pravila koja pri takvom glasanju važe, ali osnova da neko bude prijavljen policiji zbog neovlašćenog glasanja.

Aktuelni Zakon o stanovanju i održavanju zgrada kaže da u slučaju smene upravnika iz reda stanara ali i profesionalnog upravnika, njega bira i razrešava Skupština stambene zajednice.

Smena se vrši donošenjem odluke na sednici Skupštine stambene zajednice, ili vansedničnim putem (pisanim izjavama - potpisima), uz propisanu većinu, što je najverovatnije bio slučaj prilikom smene upravnika u pomenutoj objavi sa Redita.

Advokat Andrija Marković nedavno je objasnio šta sve morate da uradite i kakva je procedura kako biste mogli da smenite upravnika.

On je objasnio da nije dovoljno samo predložiti smenu upravnika, već i dobiti podršku ostalih stanara.

- Odluka se donosi u principu na skupštini stanara, s tim što glasanje lica koja ne mogu da budu prisutna može da bude i pisanim putem ili čak preko punomoćja. Za razliku od redovnih pitanja vezanim za funkcionisanje stambene zajednice gde se odlučuje prostom većinom, za ovo pitanje, kao i za pitanja raspolaganja zajedničkim delovima zgrade, potrebna je dvotrećinska većina - rekao je Marković.

Po zakonu, pravo glasa u Skupštini stambene zajednice prvenstveno pripada vlasnicima posebnih delova zgrade. Svaki vlasnik posebnog dela ima jedan glas za taj deo (ako neko ima više posebnih delova, ima onoliko glasova koliko ima delova).

Međutim, Zakon predviđa izuzetke:

Vlasnika posebnog dela zgrade može da menja član njegovog porodičnog domaćinstva (supružnik, deca, roditelji...), ukoliko ga vlasnik ovlasti za učešće u radu i odlučivanju stambene zajednice. To ovlašćenje treba biti dato u pisanoj formi. Vlasnika može da menja i zakupac posebnog dela, ali samo u slučajevima i na način propisan statutom stambene zajednice.

Dakle, obzirom na to da u trenutku glasanja nije bio vlasnik stana niti je ovlašćen od strane vlasnika (pokojne bake, oca i tetaka), mladić koji je svoj slučaj podelio na forumu nije imao pravo glasa.

Noviji nacrt izmena Zakona iz septembra 2023. godine je predvideo dopunu kojom se omogućava učešće i članu porodičnog domaćinstva preminulog vlasnika kada još nije sprovedena ostavinska rasprava, radi efikasnijeg odlučivanja.

Pomenute izmene, da su usvojene, propisivale bi da prednost u glasanju ima lice koje stanuje u posebnom delu preminulog vlasnika, a u ovom slučaju upravo unuk. Međutim, kako do usvajanja pomenutih dopuna i izmena Zakona o stanovanju nije došlo, pravno gledano unuk nije smeo da glasa za smenu upravnika.

Odluke Skupštine stambene zajednice, uključujući odluku o smeni upravnika, osporavaju se u parničnom postupku pred nadležnim Osnovnim sudom. To je put koji bi smenjeni upravnik najverovatnije izabrao.

Šta se dešava ukoliko stanari ne ispoštuju norme zakona, objasnio je i advokat Marković.

- U slučaju da vlasnici ne ispoštuju zakonske norme, odnosno da smena ili izbor novog upravnika ne bude sprovedena u skladu sa Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada, svaki nezadovoljni vlasnik ili sam upravnik imao bi pravo da pobija takvu odluku pred nadležnim sudom, a profesionalni upravnik da naplati svoje usluge i štetu koju bi mu takva odluka proizvela - zaključio je advokat.

Upravo bi neovlašćeno glasanje bilo ključni argument za tužbu. Ako se dokaže da su glasovi neovlašćenih lica bili presudni za postizanje potrebne većine, sud će odluku proglasiti nezakonitom i poništiti je.

Ukoliko sud poništi odluku, smenjeni upravnik se vraća na dužnost (dok se ne sprovede nova, zakonita procedura). Sve radnje i ugovori koje je u međuvremenu potpisao novoizabrani upravnik mogu biti dovedeni u pitanje, a Stambena zajednica snosi troškove sudskog postupka.

Takođe, Iako smenjeni upravnik može podneti "prijavu policiji", za ovo delo je mnogo verovatnija primena prekršajne odgovornosti i, eventualno, građanske odgovornosti.

Prekršajna odgovornost: Pokreće je nadležni inspektor za komunalne delatnosti može pokrenuti prekršajni postupak ako utvrdi da su prekršene procedure.

Zakon o stanovanju predviđa prekršajne kazne za kršenje određenih zakonskih obaveza stambene zajednice, njenih organa (upravnika) i vlasnika. Iako neovlašćeno glasanje nije eksplicitno navedeno kao krivično delo, svesno kršenje zakonskih procedura glasanja može biti predmet prekršajnog postupka, iako se to u praksi u principu ne dešava.

Sam čin neovlašćenog glasanja obično ne ispunjava stroge uslove krivičnog dela, osim ako nije povezan sa falsifikovanjem potpisa ili drugim ozbiljnim radnjama.

Dakle, glavna i najizvesnija posledica neovlašćenog glasanja je pravno obaranje odluke o smeni upravnika u parničnom postupku.

Važno je napomenuti da, ako je većina postignuta i bez spornog glasa, odluka ostaje na snazi.

(Telegraf.rs/Blic)